新一轮高周转，又要开始了

前几天，广州第三批集中供地结束了。

结果……就还挺意外的。

首先，没想到这次拍地完全是央国企的天下，一个捧场的民营房企都没有。

其次，市区地块的流拍率实在有点高，连此前吹风说有10多家开发商前去看地的白云嘉禾望岗地块，都被放了鸽子，流！拍！了！

而我最最没想到的是，现在拿地的这些央国企，和以往的民企啊，是越来越像了……

这次拍地，大央企华润置地算是妥妥的“大赢家”。

一举拿下荔湾区的望江靓地——新隆沙地块之后，华润第一时间发出了拿地的宣传视频。

而在大家看不见的地方，下一步动作也马不停蹄地推进了……

市场消息称，华润打算最快在11月初开放城市展厅，元旦前后开放售楼部和样板房。

看到时间节点的时候，我大吃一鲸，掰着手指头算了一下，这块有着三江汇流景观、位于白鹅潭核心区的靓地，华润从正式接手到开盘，很可能不到3个月！

虽然“前任”华夏幸福已经为地块打了个基础，但，这也还是太快了……

要知道，就算是当年把高周转发挥到极致的碧桂园，从拿地到开盘，也需要4个月左右的时间啊！

我们随手翻了一下，原来华润版的“高周转”早有端倪了。

在成都，华润7月拿下龙泉十陵59亩项目后，两个月左右开工；

在南宁，底价竞得江南区五一中路旧改地后，更是不到10天，挖掘机就开进去了；

在深圳大本营，拿地之后的新闻标题，直接就是这样的——

这种“拿地即开工”的干活方式，就颇有当年恒大的气质了。

也难怪在2022年中期报告业绩会上，管理层骄傲地对外表示：

上半年，华润开了7个项目，平均比计划提前42天开盘。

除了高周转以外，在拿地扩张上，华润也颇有当年民企的风范。

在大环境急速萎缩的2022年，华润上演了一出“弯道超车”，前9个月，华润的权益拿地金额高达784亿元，比老大哥万科和保利还要进取——

嗯，高居房企拿地排行榜的第一位。

但优秀的学生也有烦恼。

虽然作为大央企，华润置地背靠大树好乘凉，但“三道红线”的紧箍咒，还是一视同仁的。

众所周知，即便是绿档房企，除并购外每年的有息负债增速也不能超过15%。

在这一点上，不愁钱的华润，就有点尴尬了。

2020年的财报显示，华润的综合借贷额为1650亿元，2021年末，这个数字已经增加为1974亿元，折算下来，增长幅度接近20%。

于是……华润搞了个骚操作，在2021年年报中上调了公司2020年的债务总额，其他的主要会计科目全部保持原样。

注水后，华润的负债总额增速终于略低于15%的上限，合规了。

今年的华润更加凶猛，中期报告数据显示，华润的有息负债规模已经增长了约13%，距离15%的天花板，已经很近了。

于是，或许是为了突破融资规模的限制，又或许是能抢到更优质的地块，一种创新的拿地方式产生了——

国庆前，华润置地与鼎信长城签约，双方将合作成都市青羊蔡桥约41亩地块，华润控股51%并操盘。

深挖之下，这桩交易很有意思。

鼎信长城是一家私募基金公司，今年5月末才正式成立子公司北京稳石置业，跨界来和开发商抢地。

这种跨界放在以前，是不太可能做到的，毕竟房地产公司拿地有资质需求，拿资质又是有开发经验的门槛的。

但是，今年4月，北京悄咪咪把房地产开发资质的门槛给降低了——

要拿二级资质，已经不需要有3年的开发经验了，只要有相关从业人员和资金就行。

于是，北京稳石顺利上场，运气爆棚，一上来就在15家房企中脱颖而出，把成都这块备受追捧的宗地搞定了。

两个月后，转手就把股份让给了华润。

说实话，我们无从得知华润和鼎信长城是从什么时候联系上的，但二者确实创造了一个房地产开发的新模式——

由金融机构直接出钱拿地，开发商再参与操盘。

这样一来，既可以减轻开发商的资金压力，又不耽误扩张冲规模，真·一石二鸟。

也不知道这样的操盘模式，以后会不会被国央企大规模复制。

最后，还想说几句。

房地产这个行业，仿佛永远在踏入同一条河流。

在行业的上一个周期，一大批民企们仰仗着高周转这个利器，跃过了千亿销售额的大关。

随着他们接连“躺平”，很多人都以为高周转模式会就此终结。

但没想到，行业格局大洗牌后，还存活在牌桌上的央国企们，比如今天的华润，上一篇提到的绿城（详见→旭辉踩了的坑，绿城要再踩一遍？），已经卷出了新一轮的高周转。

甚至，比此前的民企跑得还要快。

当然，我可以理解目前这个大环境下，央国企背负的社会责任。他们必须保持拿地的热情，如果连他们都不拿地，经济社会的运转会更加困难。

也必须要承认，央国企们在融资上更有优势，资金链不会有太大的压力，即使是走了高周转模式，烂尾的可能性也不大。

所以，更需要担心的，或许是当年那轮“高周转”暴露过的那些问题——

工程质量是否能够过关，是否能够因地制宜地进行产品设计，开发出符合当地购房者口味的楼盘。

毕竟，对于购房者来说，没有人愿意倾其所有，接盘“史上质量最差的一届房子”；

而对于房企来说，拿地往往只是开始，真正能卖出去，才是落袋为安。

以上为正文，来自熊先生

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